国泰房地产走出一二线城市拿地之困局

发布时间：2021-01-08 02:45:48 阅读：次来源：牵引车厂家

核心逻辑：目前行业面临的最大问题是开发商普遍回归一二线城市后，导致其地价快速上升。因此，具有在一二线城市持续低价拿地能力的房企，未来成长性、盈利能力将持续跑赢市场。1）2012年以来，开发商更多集中在一二线城市拿地。2012Q1三四线城市土地成交额占43%，但到2013Q3，该比例已降到28%。2)一二线土地价格随之快速上涨。2012年初至今，一线土地成交楼面均价已上涨134%，同期二、三线土地成交均价上涨73%和27%。3）在市场蛋糕变小背景下，在一二线城市拥有持续拿地优势的公司将持续跑赢行业。

“模式之美”重点推荐：华侨城、招商地产(000024)、华夏幸福(600340)。

华侨城：“地产旅游文化”模式的独创者。1）大旅游业务的快速拓展：主题公园绝对龙头，初步完成全国布局。大旅游平台建立及快速拓展，将提供漂亮现金流；“欢乐海岸”打造商业主题公园模式，复制空间广阔。2）地产：依托主题公园，可实现低成本高盈利模式扩张。公司约80%的储备来自主题公园；作为主题公园的衍生产品，华侨城可以获取价格较低、质地优秀的土地储备。模式优势带来的不仅仅是拿地优势，还有产品的品质和理想去化。3）大股东深圳绝版优质地的注入，将助推2014-2016年销售、业绩的稳健增长。2013年5月，大股东注入华侨城本部住宅52.9万平，商业17.1万平。

华侨城的独特“旅游地产”模式，对地方政府具强吸引力，我们认为其低地价、高盈利模式，将在最新的第二轮全国扩张中持续体现。

华侨城独特模式，使其短期内通过拿地优势享受高毛利，长期可通过低成本实现优质商业物业的沉淀。该模式对开发商运营经验、资金实力、政府资源等要求很高，很难被竞争对手复制，构成独特竞争优势。

招商地产：预计码头改造和产业联动拿地或是新趋势。1)大股东过去持续注入资源，建面占拿地比例7%。2）预计码头改造将带来新机会。招商局集团拥有大量港口资源，预计熟悉各地码头升级改造机会；参与各地码头升级改造，预计或会复制太子湾模式，相关住宅配套可能由招商地产完成。预计青岛、厦门或是后面的标的。3）集团拥有物流、公路、金融等多方面资源，产业联动拿地亦有可能。但这两种模式都仍待进一步确认。

华夏幸福：产业园区奠定拿地优势。1）华夏幸福参与各地产业园区的建设，当前有18处园区，接受委托面积达730平方公里。2）园区开发协议一般会保障一定土地供其优先开发。公司依托产业园区，拿地有天然优势，2013年YTD楼面地价仅1800元/平左右。3）园区开发可实现政府与公司共赢，模式可持续性强。（国泰君安）