国泰房地产房产税扩容短期影响有限

发布时间：2021-01-08 02:06:15 阅读：次来源：牵引车厂家

房地产：房产税扩容短期影响有限长期机制健全

媒体报道杭州房产税的具体征收方案得到肯定。中国经营网8月3号报道称，房产税扩容锁定杭州方案，征收方式、对象和范围得到肯定，但时间表尚未明确；因为国务院要采用“集中批准一批”的方式，而非“单个会签、单个批准”的方式。

杭州房产税针对增量征收，预计其他城市的房产税试点也采取增量或高端存量模式的可能性更大。杭州的房产税方案要点：（1）针对增量征收；（2）税率分两档，普通住宅按交易价格的4‰征收，非普通住宅按交易价格的8‰征收；（3）以家庭为单位，划定人均60平方米的免征面积。从沪渝的经验来看，房产税扩容针对增量或高端存量征收是大概率事件，预期扩大城市包括部分省会和计划单列市、区域经济中心城市等。

与上海、重庆类似，杭州版房产税对地方政府收入的贡献也很有限。

增量征收对地方财政贡献是杯水车薪；据测算，杭州版房产税仅能占到地方财政收入0.13%（上海、重庆2012房产税对地方财政收入贡献分别为0.7%和0.1%），影响有限。而同期，杭沪渝三地土地出让收入分别占到当地财政收入的25%、12%和77%。（测算见后表）房产税难以抗衡土地出让收入，即便是在存量征收的情形下。据我们针对全国数据的测算，按存量住宅市值征收的情形下，房产税税率为2.2%时，房产税税收才能完全弥补土地出让收入。若考虑到假设人均20平的减免面积，均衡税率就已经在5%以上。但国际上，超过1%就已经是比较高的税率。从当前情况看来，房产税征收的意义更多的体现在市场长效机制的建立，而非对地方财政收入的贡献。

从各国经验来看，房产税主要作为地方政府收入来源，而非政策调控手段。英美日韩港等国家和地区的房产税一般税率不高，主流税率占住宅价值的0.2%-1.4%，对家庭支出的负担也比较低。各国房产税一般是作为地方政府收入，而较少用作调控手段。从我国来看，房产税长效机制的建立亦可减少政府未来行政干预房地产市场的必要性，提升市场化水平，而龙头及优质成长性公司将有更大作为空间。

压制地产板块估值的是政策不确定性和持续调控天花板。伴随行业供求改善和房产税等政策靴子落地，板块估值空间有望打开。强化6月26日《谨慎转乐观》逻辑和观点，下半年看30%以上空间。目前价位和时间对下半年继续看多，中间或有震荡，但趋势不变。招商地产(000024)、荣盛发展(002146)、保利地产(600048)、华侨城、金地集团(600383)、建发股份(600153)、冠城大通(600067)、阳光城(000671)、中南建设(000961)、苏宁环球(000718)等全国性高周转龙头将最受益。（国泰君安）