国泰房地产地产中国行调研之二深圳综述

一手房成交量：目前小幅波动，并未出现大幅下降，二季度或将同比下降。我们走访的开发商普遍反映：（1）国五条细则发布后第一周，深圳一手房市场成交并未出现大幅下降，反而由于购房者担心未来政策的不确定性，部分刚需有加快释放的现象；（2）预计随着各地方政府细则的接踵出台，购房者观望情绪可能蔓延，再加上12年二季度销售基数高，预计13年二季度销量可能出现同比下滑。

一手房价格：总体保持稳定，政策调控利好刚需盘，部分中高端项目或受影响。多数开发商及专家认为：（1）部分城市“限价令”或者“限涨令”并非新政策，但未来可能会被重申或者加严；（2）若“限价令”出台，短期内会带来刚需盘或者降价盘入市，可刺激购房需求加速释放，11、12年经验表明，一旦优质刚需项目降价入市，其去化速度将非常理想；（3）“限价令”或将给部分中高端项目带来冲击，但部分开发商有实力将期房转为现房销售，冲击也相对有限。

推盘略有分化：（1）部分开发商按原计划并无需调整：部分认为，自身产品定位主流刚需，而刚需未来仍将继续受政策呵护，经营计划无需根据国五条进行调整；（2）有中介机构表示，部分开发商推盘计划原本对上半年有侧重，加上未来政策有不确定性，上半年的出货意愿加强，推盘计划可能增加。

拿地：开发商均表示土地市场正回归理性，观望情绪出现，但资金充裕的龙头以及储备相对不足的开发商表示将积极、合理拿地。

开工投资：开发商均表示目前并无调整开工投资的计划。虽然国五条出台，未来不确定性增加，但开发商目前并未调整开工投资计划。

二手房市场：短期井喷，各地细则出台后成交将快速萎缩。开发商及专家基本达成共识：（1）国五条出台后，各地二手房市场井喷，量价攀升；（2）各地细则出台后，市场将进入1-2个季度的观望期，二手房市场成交将快速萎缩，或将呈现有价无市的尴尬局面；（3）20%个税会将部分购房需求从二手房挤向一手房，但并非完全替代。

我们认为政策制定基调是整体有保有压，方向仍是差异化调控，不会一刀切。（1）刚需会支持，投资投机会压制，部委细则会保护刚需；（2）二手房交易，满五唯一会免税；（3）信贷政策将更差异化，抑制投资投机。

政策面压力仍在持续，继续维持1月以来对地产板块谨慎的观点。但政策调整有利于销量回落、价格平稳，降低进一步政策的压力，行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大，看好年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。

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