国泰房产分化变革机遇

13年基本面预测：温和复苏，区域分化，一线城市房价上涨压力最早到来，一二线主流城市的房价在13年2季度压力上涨。预判13年全国销售额增8.1%、销面增4.2%，部分二三线核心城市销售存在强力回暖的可能性；预计库存仍偏紧，主流城市库存将在13年Q2-Q4持续偏低，一二线城市存在房价小幅上涨压力，北京压力最大。

13年政策面预测：总体稳定，长期制度变革明确，方向是鼓励消费 限制投资，短期限购限贷难以退出，房价上涨压力大的城市可能出台房产税、特别交易税等。行业制度顶层设计更偏向主导“被管理的市场”的德国模式，未来可能更多运用税收手段鼓励消费、限制投资需求，如差别化的增量房产税、特别交易税等。已有的限购限贷政策难以退出，限制性调控成为全球范围抑制房价的普遍措施。

房地产行业成长性将因区域而分化：看好二三线核心城市城市的中期量价成长性，如昆明、成都、福州、西安、武汉、廊坊、郑州、重庆等。一线城市去化率高、量空间小；二三线核心城市的市场成长性最高，三四线供应压力偏大。房价最易增长城市北京、深圳、上海、昆明等；政策最易松动是三亚、贵阳、福州、沈阳、西安、合肥等。

新型城镇化之前程路径与变革机遇：一线大型城市都市圈（走向郊区，如廊坊）、二三线核心城市带动的城市群尤其将鼓励中西部。可能推出的制度支持和变革有：土地制度改革；产业扶持和转移、财政支持；户籍制度改革。变革将带动房地产行业的增量发展空间。

估值偏低、业绩锁定性强，大股东增持潮再现、激励低于行权价。12年3Q预收款平均已锁定13年业绩60%。另历史上产业资本增持潮往往对应股价的阶段性底部，12年8月-11月迎来第三次增持潮。

13年板块判断：目前处于行业4阶段中的第一阶段，双面温和复苏，维持增持评级，建议超配，13年机会来自于行业估值修复、区域分化下的成长性，看绝对收益和估值修复的趋势性投资机会。

综合重点推荐个股排序：保利地产(600048)、招商地产(000024)、万科、中南建设(000961)、荣盛发展(002146)等。建议买入（1）份额可翻倍千亿市值级：万科、保利地产、招商地产；（2）二三线核心城市城镇化、区域分化标的：中南建设、荣盛发展、阳光城、金科股份(000656)、苏宁环球(000718)；关注：大连友谊(000679)、鲁商臵业、廊坊发展(600149)、银亿股份(000981)、华夏幸福(600340)、黑牡丹(600510)；（3）过度折价、反转修正推荐：金地、华侨城、泛海建设(000046)、世茂、新湖中宝(600208)、建发等。

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