国泰房地产降息扭转观望持超配

央行决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，同时将将金融机构贷款利率浮动区间的下限从基准利率的0.8倍调整0.7倍(6月7日刚由基准的0.9倍降至0.8倍)。

房地产将持续受益于货币信贷宽松。央行两次降息与三度降准带来的货币信贷宽松，地产作为高度利率敏感行业成为最大受益者之一，而未来可能的持续宽松将持续托起行业销量，地产股上行趋势仍将持续。持续降息有利于恢复地产实际购买力，更重要的是可彻底扭转购房者的观望情绪，持续托升销量。2次降息56BP，30年期100万元贷款基准利率下月供降5.6%、373元。在货币信贷持续宽松的环境下，刚需入市预期稳定，改善性需求也将逐步入市，销量持续向好明确。

按揭利率下限再次下调有利于首套利率回到普遍85折优惠甚至7折。目前首套房个贷主要是一线城市回到85折优惠利率，而普遍的二三线及以下城市首套均还为基准利率。而整体贷款利率下限降为7折，为首套房利率恢复全国性85折甚至7折奠定基础，将持续托起销量。1个月内2次降息也侧面验证经济下行超预期，而房地产投资在下半年的持续低迷将继续拖累经济，地产调控政策合理修正是趋势。

目前仍处于最严酷状态下的地产调控政策在低迷的经济状态下并不会如市场所担忧的再次加严，而相反，继续进行一定程度的合理修正是趋势。下半年，货币信贷的持续宽松明确、行业政策的合理修正明确，整体政策面呈明确的上行态势，将有效托起基本面的上行。下半年，基本面里的核心因素—销量，将在货币信贷的持续宽松中上行，行业政策的修正则更是锦上添花，销量上行明确。下半年，地产股在政策面、基本面的“两碗面”均好转上行的趋势托升下，仍将继续上行。维持2012年策略报告《平衡再生》政策面反转路径：宏观货币信贷实际宽松地方政府行业政策局部松动中央行业调控政策合理修正。

维持我们今年1月提出的2012年地产股绝对收益下限50%的观点，维持前期的“地产股行情远未结束，任何调整都是买入机会”的报告观点。建议重点配臵一二线龙头：一线公司排序为金地集团(600383)、保利地产(600048)、华侨城、万科、招商地产(000024)；二线推荐北京城建(600266)、首开股份(600376)、中南建设(000961)、荣盛发展(002146)、新湖中宝(600208)、苏宁环球(000718)、金科股份(000656)、福星股份(000926)等；三线推荐世联地产(002285)、鲁商臵业等；非现金融资推荐广宇发展(000537)、招商地产等。

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